Как защититься от мошенничества, ч.1

Рынок недвижимости — это одна из сфер, где потребители нередко сталкиваются с обманом. Обмануться можно и при покупке жилья на вторичном рынке, и при приобретении новой жилплощади. Желая получить как можно больше выгоды, застройщики мелким шрифтом прописывают в договорах существенные моменты, обещают построить качественное жилье в маленький срок за небольшие деньги. Собственники же квартир, продавая свое жилье, прячут под косметическим ремонтом существенные ее недостатки, скрывают информацию о том, что в ней зарегистрировано еще 150 гастарбайтеров или обещают сняться с регистрации, как только получат деньги. В результате всех махинаций с жильем стабильно растет число обманутых покупателей. Как же не столкнуться с обманщиками покупая жилплощадь в строящемся доме?

Какие важные аспекты необходимо учесть?

1. Способ оформления сделки. В большинстве своем квартиры в новых домах приобретаются еще во время строительства самого дома и способов оформления сделки застройщики предлагают разные. Таковыми являются: инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вхождение в состав кооператива или товарищества, паевой взнос, переуступка права требования. У каждого способа приобретения жилплощади в новостройке свои нюансы. Самым излюбленным у мошенников способом обмануть покупателя еще строящейся жилплощади является расплывчатое указание сроков сдачи или намеренное их увеличение. Когда срок строительства четко не определен, растянут на несколько лет, у застройщика есть возможность затянуть строительство. За этот период стоимость квадратного метра может сильно вырасти и дольщика попросят внести доплату. У некоторых деньги на это найдутся, а у кого-то нет. В итоге у застройщика нет средств, чтобы закончить строительство, и оно приостанавливается или же, вообще, прекращается. Читая и подписывая договор, покупателю следует обратить внимание на срок строительства. Никаких слов типа «ориентировочно в таком-то году», «примерно в таком-то квартале» быть не должно. При отсутствии указания на точный срок сдачи компания будет со спокойной душой откладывать ее до бесконечности. У покупателя же при нарушении четко определенных сроков появляется возможность потребовать с застройщика неустойку и именно с этой даты начнется ее отсчет. У застройщика надо сказать остается еще один способ отсрочить передачу квартиры. Покупателя просят подписать некое соглашение о переносе сроков сдачи. Как поступать в таком случае? Во-первых, необходимо обратить внимание на то, когда от организации поступило предложение о заключении соглашения. Законодатель обязал строительные компании информировать своих клиентов о невозможности своевременной сдачи дома не позднее двух месяцев до такого предложения. Во-вторых, лучше, конечно, такое соглашение не подписывать. Скрупулезно изучите договор. В нем должно быть указано, что застройщик не может по своему усмотрению менять срок сдачи без согласия дольщика.

2. Отсутствие права на земельный участок. Некоторые хитрые застройщики начинают стройку на тех участках, которые им не принадлежат ни на каком праве. Для выяснения такого обстоятельства еще до совершения сделки нелишне будет потребовать у организации подтверждение ее право на участок. Как минимум участок у нее должен находиться в аренде. При отсутствии права на участок, застройщики впоследствии не сможет сдать дом в эксплуатацию, а дольщики получить право собственности на свою жилплощадь. Все постройки на не принадлежащих застройщику участках, будь-то частный дом или небоскреб, являются самовольными. Вместе с документами на землю стоит ознакомиться и с разрешением на строительство.

3. Финансово-строительные пирамиды. Покупателя заманивают низкими ценами на квартиры любыми способами. Строительная организация для успокоения покупателя создает видимость работ. Расчищается площадка, завозится стройматериалы, роется котлован, но в итоге застройщик бесследно исчезает, забрав с собой все деньги клиентов. Вернуть уплаченное, покупателю уже вряд ли удастся.

4. Продажа чужих квартир. Не всем известно, что застройщику принадлежат не все площади в доме. После того как стройка закончится, часть квартир должна перейти инвесторам, а часть муниципалитету. Недобросовестные компании, пользуясь тем, что у потребителя отсутствует возможность точно узнать, кому должна принадлежать приобретаемая им квартира, продают те, которые должны перейти муниципалитету. В результате обманутыми остаются и покупатели и муниципалитет, они вступают друг с другом в спор, который перерастает в судебную тяжбу, а застройщик самоустраняется от решения проблемы.

5. Многократная продажа. Заключается она в том, что застройщик дважды, а то и более, раз продает одну и ту же квартиру. Действующий Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» немного изменил ситуацию в отношении новостроек. Однако не все застройщики проводят сделки в соответствии с указанным законом. Сделка, проводимая добросовестным застройщиком, обязательно будет зарегистрирована в Росреестре. Такая регистрация означает, что квартира уже не может быть продана другому покупателю, право на нее уже закреплено. Отказ компании от регистрации сделки в регистрирующем органе может свидетельствовать о ее недобросовестности и риск столкнуться с мошенничеством довольно высок.

6. Реализация квартир подрядчиками либо инвесторами. Как уже было упомянуто, часть площадей после завершения строительства должна будет передана третьим лицам. Так застройщики расплачиваются с подрядчиками либо возвращают полученные от инвесторов средства. Инвесторы или подрядчики передают право требования за денежную компенсацию, однако, сами средства застройщику не перечисляют или не выполняют работы, определенные договором с застройщиком. В результате их обязательства остаются не исполненными и покупателям отказывают в передаче им квартир.

Приведенные примеры являются самыми распространенными способами, которыми пользуются мошенники, и риск обманутым есть у любого потенциального приобретателя жилплощади в новостройке. Однако существуют и некоторые приемы, позволяющие не попасть на удочку аферистов.

Читайте продолжение здесь.